Heizkostenabrechnung für Vermieter und Verwalter. Haufe Praxisratgeber

Welche Informationen verbergen sich hinter den einzelnen Punkten der Heizkostenabrechnung? Dieser umfassende Ratgeber beantwortet die häufigsten Fragen von Vermietern und Verwaltern zu Verbrauch, Ablesung, Umlageschlüssel und Abrechnung. Anhand eines Beispiels und einer Checkliste wird Vermietern und Verwaltern verständlich und ausführlich erläutert, ob alle nötigen Angaben enthalten sind. Die Musterbriefe an den Mieter unterstützen Sie bei der Anpassung der Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten. Alle Änderungen der neuen Heizkostenverordnung im Überblick.

Informieren Sie sich jetzt über die aktuellen Änderungen bei der Heizkostenabrechnung. Hier erfahren Sie alle Neuerungen. Mustertools helfen Ihnen bei der Umsetzung. Welche Informationen verbergen sich hinter den einzelnen Punkten der Heizkostenabrechnung? Dieser umfassende Ratgeber beantwortet die häufigsten Fragen von Vermietern und Verwaltern zu Verbrauch, Ablesung, Umlageschlüssel und Abrechnung. Anhand eines Beispiels und einer Checkliste wird Vermietern und Verwaltern verständlich und ausführlich erläutert, ob alle nötigen Angaben enthalten sind. Die Musterbriefe an den Mieter unterstützen Sie bei der Anpassung der Vorauszahlungen für Heiz-und Warmwasserkosten. Alle Änderungen der neuen Heizkostenverordnung im Überblick.

INHALTE:
- Wann Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen
- Die Anwendung der HeizkostenVO auf das Wohneigentum
- Wie man den Verbrauch erfassen kann
- Welche Messgeräte vorgeschrieben sind
- Die Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten
- Wann der Verbrauch geschätzt werden darf
- Das ist bei der Ablesung zu beachten
- Umlagefähige Kosten
- Fristen, die bei der Abrechnung zu beachten sind

AUF CD-ROM:
- Musterbriefe
- Musterabrechnung
- Urteile und Gesetze

6.1 ABRECHNUNGSZEITRAUM

Als ABRECHNUNGSZEITRAUMwird die Zeitspanne bezeichnet, über den eine Heiz- oder Betriebskostenabrechnung zu erteilen ist. Über die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen müssen Sie als Vermieter gemäß
556 Abs. 3 BGB JÄHRLICHabrechnen. Hierbei handelt es sich um die HÖCHSTZEITSPANNEmit der Folge, dass eine Abrechnung, die einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten umfasst, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist.
Kürzere Abrechnungszeiträume sind im Ausnahmefall zulässig, zum Beispiel für die Zeit nach dem Einzug des Mieters bis zum Ende des für das Gebäude geltenden Abrechnungszeitraums. Auf den Mieter werden aber dann nur die auf seine Mietzeit entfallenden Betriebskosten zeitanteilig und Heizkosten entsprechend der Zwischenablesung (siehe Kapitel 6.3) umgelegt.
Liegen vernünftige Gründe vor, sind Sie als Vermieter zur Änderung des Abrechnungszeitraums berechtigt, zum Beispiel bei Anpassung an die Abrechnungsperiode des Stromlieferanten.
Bei GEWERBLICHER VERMIETUNGsind die vertraglichen Vereinbarungen maßgeblich. Üblich ist jedoch eine jährliche Abrechnung. Fehlt eine abweichende Vereinbarung, wird nach der Verkehrssitte auch der Jahreszeitraum angenommen.
Als Gebäudeeigentümer bestimmen Sie den Beginn des Abrechnungszeitraums. Bei der Abrechnung müssen Sie angeben, welche einzelnen Kostenarten in welchem Abrechnungszeitraum angefallen sind. Sie brauchen allerdings nicht nach dem Kalenderjahr abzurechnen. In Betracht kommen auch der Jahreszeitraum, in dem regelmäßig die Abrechnungen der Versorgungsunternehmen erteilt werden,
oder das Mietjahr.
LEISTUNGSPRINZIP UND ABFLUSSPRINZIP
Die ZUORDNUNG VON BETRIEBSKOSTENzu einem bestimmten Abrechnungszeitraum richtet sich bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich danach, zu welchem Zeitpunkt die in Rechnung gestellte Leistung erbracht worden ist (LEISTUNGSPRINZIP). Bei der Leistungsabrechnung werden nur die Kosten angesetzt, die in dem Abrechnungszeitraum in Anspruch genommen oder verbraucht wurden.
Abrechnungs- und Verbrauchszeitraum müssen sich decken. Überschneiden sich der Verbrauchs- und der Abrechnungszeitraum lediglich, ist eine zeitanteilige Berechnung notwendig (siehe dazu auch Kapitel 12.1).
Die Ausgabenrechnung (ABFLUSSPRINZIP)dagegen stellt auf den Zeitpunkt ab, zu dem Sie als Gebäudeeigentümer Ihre Rechnungen bezahlt haben. Bei diesem Prinzip fließen alle bereits von Ihnen bezahlten Abrechnungen ein, allerdings ohne einen Bezug zur vom Vermieter angegebenen Abrechnungsperiode.
Der BGH hat mit den Urteilen vom 20.2.2008entschieden, dass der Vermieter die Betriebskosten nicht nur nach dem Leistungsprinzip, sondern auch nach dem Abflussprinzip abrechnen darf. Den

556ff. BGB sei nicht zu entnehmen, dass der Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festgelegt ist. Auch das Abflussprinzip ermögliche eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten. Der mit dem Leistungsprinzip unter Umständen verbundene zusätzliche Aufwand sei für den Vermieter nicht zumutbar. Diese Entscheidung ist bei vermieteten Eigentumswohnungen von außerordentlicher Bedeutung, da der Hausverwalter in aller Regel seine Jahresabrechnung nach dem Abflussprinzip erstellt.
Es stellt sich die Frage, wie die Kostenzuordnung der verbrauchsabhängigen Kosten, also der Heiz- und Warmwasserkosten, erfolgen soll. Der BGH hat in seinen Entscheidungen vom 20.2.2008 offengelassen, ob auch die Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden können. In
7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung heißt es jedoch ausdrücklich, dass die Kosten der VERBRAUCHTEN BRENNSTOFFEanzusetzen sind. Bereits dem Wortlaut dieser Vorschrift ist zu entnehmen, dass nur der Verbrauch entscheidend ist und es nicht darauf ankommt, wann die Kosten angefallen sind. Der Verbrauch von Heizenergie und Warmwasser muss dem Abrechnungszeitraum richtig zugeordnet werden. Andernfalls wäre die Vergleichbarkeit der Energieverbräuche und Energiekosten für die einzelnen Abrechnungszeiträume nicht gewährleistet.

EINLEITUNG

1 WANN WIRD DIE HEIZKOSTENVERORDNUNG ANGEWENDET?
1.1 Sachlicher Anwendungsbereich
1.2 Persönlicher Anwendungsbereich: Gebäudeeigentümer
1.3 Persönlicher Anwendungsbereich: Nutzer
1.4 Preisgebundener Wohnraum (
1 Abs. 4 HeizKV)

2 WANN GILT DIE HEIZKOSTENVERORDNUNG NICHT?
2.1 Einzelöfen
2.2 Einfamilienhaus
2.3 Zweifamilienhaus (
2 HeizKV)
2.4 Ausnahmeregelungen (
11 HeizKV)

3 WAS BEINHALTET DIE PFLICHT ZUR VERBRAUCHSERFASSUNG?
3.1 Duldungspflicht des Nutzers
3.2 Ausstattungspflicht des Gebäudeeigentümers (
4 Abs. 2 HeizKV)

4 WIE WIRD DIE HEIZKOSTENVERORDNUNG AUF WOHNUNGSEIGENTUM ANGEWENDET?
4.1 Verhältnis Eigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer
4.2 Verhältnis Wohnungseigentümer und Nutzer/Mieter

5 WAS IST BEI DER VERBRAUCHSERFASSUNG ZU BEACHTEN?
5.1 Heizpflicht und Temperaturen
5.2 Vorerfassung (
5 Abs. 2 HeizKV)
5.3 Duldungspflicht des Nutzers
5.4 Messgeräte
5.5 Austausch von veralteten Erfassungsgeräten
5.6 Umlage von Gerätekosten

6 WAS IST BEI DER ABLESUNG UND BEIM ABRECHNUNGSZEITRAUM ZU BERÜCKSICHTIGEN?
6.1 Abrechnungszeitraum
6.2 So wird der anteilige Verbrauch der Nutzer ermittelt
6.3 Ermittlung des anteiligen Verbrauchs bei Nutzerwechsel

7 WELCHE KOSTEN ZÄHLEN ZU DEN UMLEGBAREN HEIZKOSTEN?
7.1 Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung
7.2 Kosten des Betriebsstroms
7.3 Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
7.4 Wartungskosten
7.5 Kosten der Reinigung der Anlage und des Heizraums
7.6 Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
7.7 Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Gebrauchserfassung
7.8 Kosten für die Ausstattung zur Verbrauchserfassung samt Eichung, Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse
7.9 Sonstige Kosten

8 WAS GEHÖRT ZU DEN UMLAGEFÄHIGEN KOSTEN DER WARMWASSERANLAGE?
8.1 Kosten der Wasserversorgung
8.2 Kosten der Wassererwärmung
8.3 Messtoleranzen bei Zählern
8.4 Warmwassertemperatur

9 WAS IST BEI GEWERBLICHER WÄRME- UND WARMWASSERLIEFERUNG ZU BEACHTEN?
9.1 Probleme im Zusammenhang mit der Kostenumlage
9.2 Überblick: die aktuelle Rechtsprechung

10 WIE WERDEN DIE KOSTEN BEI VERBUNDENEN ANLAGEN ERMITTELT?
10.1 Rechtslage bis zum 1.1.2009
10.2 Änderungen seit Inkrafttreten der Heizkostenreform

11 WANN WIRD WELCHER UMLAGESCHLÜSSEL ANGEWENDET?
11.1 Aufteilung in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Heizkosten
11.2 Aufteilung bei unterschiedlichen Nutzergruppen/Vorerfassung
11.3 Aufteilung der Grundkosten
11.4 Aufteilung der Warmwasserkosten
11.5 Änderung des Verteilerschlüssels

12 WAS IST BEI DER ABRECHNUNG ZU BEACHTEN?
12.1 Abrechnungszeitraum
12.2 Abrechnungsfrist
12.3 Ausschlussfrist
12.4 Fristüberschreitung
12.5 Rechte des Mieters bei nicht fristgerechter Abrechnung
12.6 Korrektur der Abrechnung
12.7 Inhalt der Abrechnung
12.8 Plausibilität
12.9 Fälligkeit
12.10 Verjährung
12.11 Verwirkung
12.12 Einwendungen des Mieters

13 WAS GILT BEI SONDERFÄLLEN?
13.1 Kostenverteilung in Sonderfällen (
9a)
13.2 Kostenverteilung bei Nutzerwechsel (
9b HeizKV)

14 WANN STEHT DEM MIETER EIN KÜRZUNGSRECHT ZU?
14.1 Voraussetzungen
14.2 Überblick: die Rechtsprechung

DIE AUTORINNEN

ANHANG

ABKÜRZUNGS- UND LITERATURVERZEICHNIS

STICHWORTVERZEICHNIS

"Das Buch ist für einen begrenzten Leserkreis bestimmt. Vermietern und Hausverwaltern liefert es die Grundlagen und gibt Anleitung zur Abrechnung der Heizkosten.
Die Gesetzeslage auf diesem Gebiet ist seit diesem Jahr erneut geändert. Der in Zusammenarbeit mit Haus & Grund entstandene Ratgeber erklärt ausführlich alle Änderungen. Doch dabei belassen es die beiden Autorinnen nicht. Aus ihrer Praxis als Rechtsanwältinnen mit Schwerpunkt Mietrecht wissen sie, wo Vermietern und Verwaltern der Schuh drückt. Sie erklären ausführlich die meistgestellten Fragen zu Verbrauch, Ablesung, Umlageschlüssel und Abrechnung. Anhand einer Musterabrechnung erläutern sie ausführlich, wann die Angaben vollständig sind.
Eine beiliegende CD-ROM ergänzt den Ratgeber mit Musterurteilen, Checklisten zur Heizkostenabrechnung, Originaltexten der für das Thema wichtigen Gesetze und Mustern von Abrechnungen und Anschreiben. Alles ist in leicht verständlicher Form verfasst und wird so zum praktischen Helfer bei der jährlichen Heizkostenabrechnung."

Birgit Noack Martina Westner 

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